Règlement définitif concernant la TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction

Le régime de la TVA à 6 % pour la démolition et la reconstruction est désormais définitif. Après plusieurs prolongations temporaires, la loi-programme, approuvée juste avant les vacances d’été et publiée au Moniteur belge le 29 juillet, fixe enfin un cadre permanent. L’administration de la TVA a déjà publié une circulaire reprenant les précisions pratiques.

Les quatre mesures retenues

La réglementation définitive, reprise à la rubrique XXXVII du tableau A de l’AR n° 20, comprend désormais quatre volets :

1. Propriétaire occupant : démolition et reconstruction par une personne physique qui occupe elle-même le logement (critères sociaux : logement unique et principal, max. 200 m², occupation minimale de 5 ans).
2. Location sociale via AIS : démolition et reconstruction par une personne physique ou morale qui loue le bien pendant 15 ans via une agence immobilière sociale.
3. Location privée longue durée : démolition et reconstruction par une personne physique ou morale qui loue directement pendant 15 ans à une personne physique qui y élit domicile (max. 200 m²).
4. Nouvelle mesure (1er juillet 2025) : vente après démolition et reconstruction, soit à un occupant direct (critères sociaux : max. 175 m²), soit à un investisseur qui loue le bien à des fins sociales ou privées pendant au moins 15 ans.

Cette extension ouvre la porte aux investisseurs qui pourront acheter des logements à 6 % et les louer ensuite. Les mesures transitoires, elles, ont pris fin au 30 juin 2025.

Entrée en vigueur et tolérances

Faute d’approbation parlementaire à temps, un vide juridique est apparu au 1er juillet 2025, rétablissant temporairement le taux de 21 %. L’administration a toutefois prévu une tolérance pour toutes les opérations devenues exigibles entre le 1er juillet et la date d’entrée en vigueur.

Exclusions

Comme auparavant, le taux réduit ne s’applique pas aux piscines, saunas, courts de tennis et installations similaires. À partir du 1er juillet 2025, s’ajoutent à cette liste les éléments spécifiques de chauffage fonctionnant aux combustibles fossiles (chaudières, brûleurs, systèmes de régulation).

Formalités

Une déclaration préalable reste obligatoire. Dans l’attente d’une procédure via MyMinfin (annoncée pour octobre 2025), une tolérance s’applique : jusqu’au 31 décembre 2025, la mention spécifique du fondement légal suffit sur la facture et dans l’acte. À partir de janvier 2026, toutes les déclarations devront être introduites électroniquement via MyMinfin.

Assouplissements

Les nouvelles règles assouplissent aussi la condition du logement unique. Elle est désormais évaluée par propriétaire, et non plus par couple marié ou cohabitant légal. Ainsi, si un seul partenaire remplit la condition, sa quote-part bénéficie du 6 %, tandis que l’autre reste à 21 %. Une tolérance rétroactive permet même d’appliquer le 6 % aux factures émises avant juillet 2025 dans ce cas.

Avec ce règlement définitif, la TVA à 6 % sur la démolition et reconstruction devient une mesure structurelle. Elle soutient à la fois la rénovation urbaine, l’accès au logement et les investissements à long terme, tout en apportant une sécurité juridique claire aux particuliers comme aux professionnels.